新冠肺炎疫情下的房地产项目整体打包融资方案

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目录

一、项目整体打包融资的优势

二、单一项目的整体打包融资

三、地产集团旗下多个项目的打包融资操作

四、项目整体打包融资的前期准备工作

五、项目整体打包融资核心操作原则

笔者按：　

受新冠肺炎疫情的影响，房地产项目的销售去化难度以及面临的市场不确定性持续增加，资金机构越来越担心存量开发商对贷款余额的还款来源和还款能力，新增的放款业务方面也越来越担心项目的销售去化和开发商的实际还款能力等问题。在前融方面，资金机构对开发商的贷款置换以及资金腾挪能力越发重视，另外加上本次肺炎疫情的影响，各资金机构对同一地产项目各个开发阶段的融资配合和融资置换变得尤为关注。

自武汉封城以来，各行各业都受到了疫情的较大冲击和影响。地产前融业务方面，为解决各个环节的贷款置换问题，资金机构的捆绑和抱团意识逐渐加强，其中房地产项目全流程整体打包融资的方式也越来越受资金机构和开发商的重视。从效率上而言，整体打包融资思路能够一次性解决一个项目多个环节的融资需求，或者地产企业集团旗下多个项目的融资需求；从资源整合上，整体打包融资思路以“组团”形式操作“项目池”，能充分发挥资源整合优势。根据我们的经验，整体打包融资方式能充分调用平台上的资源，比如银行、信托、国企机构资金、险资、外资资金、总包单位及其上下游产业单位（如智能停车场、智能家居、板材等材料供应商）、民间投资机构/个人等资金和机构资源，而这也是资金机构和开发商综合融资功能和价值的体现。

为方便读者深入了解房地产项目整体打包融资的具体实操事宜，笔者特根据近几个月的同类项目操作经验做如下分享。

一、项目整体打包融资的优势

整体打包融资，简单来说就是通过对一个地产集团旗下相对独立的资产池或一个项目全生命周期的融资环节做整体融资思路的构思和融资方案的设计，以尽可能实现一次性解决多笔或多个项目的融资需求，其主要优势在于：

（一）实现授信和融资金额的最大化

在我们操作的保证金、拿地配资或旧改前融的业务中，首先会根据开发商提供的融资申请书判断其所需融资金额和自有资金情况。受地产和金融监管政策的影响，目前非标融资依旧非常紧张，在土地款的融资方面，大部分开发商都是通过自有资金或者通过保证金融资解决，亦或是通过集团调配资金解决（但目前发展趋势是，很多开发商集团已经不再为区域公司或项目公司提供资金支持），但无论哪一种都会占用集团现金流。

为此，我们通过分析其集团项目清单对应各个项目所处的现状，给符合融资条件的准项目做整体的融资方案设计并提供资金，比如一个省会城市拿地配资，总土地款10亿，若开发商需以自有资金出资40%即4亿，但开发商实际资金只有2.5亿，假如这个开发商是地方小龙头，且省内其他优质城市仍然有具备土地证的项目、在建工程项目、拟并购项目等情况，那我们一方面可以通过具备土地证的项目以总包单位垫资等形式提前集合施工单位的现金帮助开发商拍地，另一方面可以通过在建工程抵押和并购融资等方式提供融资款补充给开发商用于拍地。

通过整体打包融资思路，提高了资金配比，一方面可以减少保证金融资成本（目前单纯保证金融资成本在月息2-2.5或千1.5-2每天，甚至更高，且在疫情时间内，这类资金更难寻找）。

（二）多元化解决资金需求，便于集团提前做资金计划和拿地计划

对融资部门而言，如果能针对一个项目或集团旗下不同阶段的融资项目尽可能地一次性或多元化解决融资需求，那部门价值肯定能大放异彩。在我们实际的业务操作中，我们一般会要求开发商提供存量项目清单，针对各个项目的条件和阶段来设计融资方案，并整体推动融资工作，最终我们会出具整体能提供的授信和融资金额，各个融资方式对应的融资成本和放款条件等框架方案给到开发商。此时开发商可以对资金做全面安排，比如哪些资金可以配合去拍新的地块，哪些可以用于哪个项目的开发建设等。当然从资金安全性的角度来说，我们一般都要求专款专用，只不过在实操中融资项目本体优质的情况下可以灵活处理，且此种情形更多适用于本身负债不高的一些百强开发商或地方龙头开发商。

（三）提高融资工作效率

目前我们对接很多招拍挂拿地融资项目都会出现临近挂牌和摘牌时间才进行拿地配资前融工作的情况，如果采取整体打包融资思路，开发商融资部门可以把拟竞拍或拟并购的项目提前放入融资项目池中，提前安排融资工作，特别是疫情出现后融资环境继续恶化，资金面持续紧张的行情下，整体且提前开展融资工作的思路非常重要。

二、单一项目的整体打包融资

（一）招拍挂拿地配资项目

1. 保证金+土地款融资+开发贷

关于土地保证金的融资，目前我们操作的项目中更多采用资金池的方式，一般是设立有限合伙企业，劣后级资金由开发商出资，优先级资金和GP由西政资本安排，期限一般1年，额度一般根据开发商近1年的拿地计划和规模进行设定。土地款融资有多种方式，具体可以参考西政资本关于地产前融的系列文章，本文不做赘述。

开发贷目前由于银行和信托的政策和额度限制，大部分开发商要获取的难度都逐步加大，由此迫使部分开发商选择了成本更高的前融机构资金，当然也有个别开发商选择不用开发贷，通过加快项目开发周期实现周转，不过因疫情影响了项目的销售和去化，因此目前我们更多是采取总包单位垫资至预售或间接提供资金给开发商的方式解决开发贷融资难的问题。

此外，需要特别说明的是，因疫情影响开发商暂时没有销售回款，且在前融机构的资金到期的情况下，一些开发商已经开始寻求更高成本的置换资金。

2. 保证金+土地款融资+品牌开发商代管代销+总包工程

保证金和土地款前融如前所述，品牌开发商代管代销的方式，一般适用有较好的土地储备但操盘能力相对较弱或品牌溢价较低的非百强开发商，在代管代销的过程中，很多开发资金转移至代管代销方承担，从而实现间接融资。另外，总包工程一般会由西政体系内的或合作的总包单位或指定施工方来承接，同时为平衡整个融资环节的成本，我们也可以降低土地款前融的成本，比如一般降低1%-3%不等。

3. 合作开发+土地款融资+开发贷

部分项目开发商资质较弱或者项目处于核心城市区位稍偏的位置的，此时为提高项目的效益，引入品牌开发商进行合作开发或小股操盘，然后融资主体调整为品牌开发商，原土地方配合办理增信措施（如股权过户或质押或代持等手续），则更能整体解决该项目的融资需求。当然如果总包单位能一起介入，则按照上述思路操作。

（二）城市更新项目（主要指大湾区项目）

在操作上，主要是并购贷（项目并购情形下）+拆迁贷+补交地价+品牌开发商代管代建+开发贷+总包工程的打包模式，因每个环节的资金衔接都是重要的还款来源，因此从投资者的角度，一次性解决了项目全生命周期的融资，一方面可以确保项目开发进度，另一方面避免多头融资机构带来的沟通成本和风控措施、退出措施衔接不当的问题。

关于更多城市更新项目融资方面的实操问题请查阅西政资本公众号2019年6月3日发布的《201906：城市更新项目融资实务》一文。

三、地产集团旗下多个项目的打包融资操作

（一）低成本融资项目置换高成本融资项目

一般而言，地产项目越靠前的阶段，融资成本就越高，比如保证金融资成本高于土地款融资成本，土地款融资成本高于开发贷成本等，又比如同样抵押物融资，信托融资成本高于银行融资成本。

根据西政资本的项目操作经验，为整体降低融资成本，我们一般可以通过盘点多个项目的现状来做融资方式的置换，比如我们操作的某开发商评级为AAA，其中A项目是建成项目（已在信托处抵押融资），B项目已摘牌土地（疫情结束后准备入场施工），C项目准备拿地（需要土地款融资），我们通过操作险资资金置换A项目的信托资金，且释放抵押物（开发商评级高，可以信用融资，无需抵押物），然后该抵押物可以在银行处获取成本更低的资金；B项目直接引入国企或央企总包单位，这时总包单位可以提供资金给开发商用于其他项目（具体提供方式需要跟西政资本搭架构，此处不做详细展开）；另外总包单位还可以垫资至预售，缓解开发商开发贷的融资压力，甚至针对土地款前融提供贴息或股权合作一起出资拿地；A和B项目的资金置换和解决好后，C项目的土地款也就有了。

需要说明的是，因上述思路属于整体打包融资设计，因此涵盖进来的项目所对应的相关机构的合作均需开发商全面配合，甚至部分环节还需做适当让利（比如总包环节），因此开发商在操作整体打包融资时需有相应的思想准备。

（二）根据不同项目的不同阶段来套用壳项目进行资产盘活和融资

目前地产融资中最难解决的是保证金和土地款融资，开发商一般也会根据金融机构的要求来盘点存量项目所具备的融资条件（当然也可以创设融资条件），地产项目在政策允许的条件下可以融资的阶段一般有：具备土地证时抵押融资、具备4证时开发贷融资、项目建成后物业抵押融资、工程款或购房尾款保理或ABS融资，此时盘活不同项目所在阶段，主要是通过这些项目来实现直接融资或间接融资（特别是作为放款通道）。

四、项目整体打包融资的前期准备工作

（一）地产企业全面整理集团或区域项目清单

在建在售项目和拟拿地项目（含收并购、招拍挂、合作开发等不同拿地方式）要分开汇总，汇总信息主要包括所在城市、项目公司及其股权结构、项目位置、总建面、商住比情况、总可售面积、项目所处阶段、总投金额、已投金额、负债情况、已融资情况、抵押情况、已售面积、未售面积等等。

（二）地产企业内部沟通好可以接受的融资方式和融资成本

部分开发商的融资决策权在项目公司或区域公司层面，部分开发商收归集团，为提高融资效率，内部的操作标准很关键，因目前很多资金机构在疫情背景下的项目选择面变得很宽，因此资金也会优先放给合作条件比较好的项目。另外特别建议开发商随时关注市场行情，及时调整融资合作条件，以便快速匹配资金。

（三）地产企业需要积累和建立稳定的资金渠道

受疫情影响，市面上资金持续收紧，且融资需求不断增加，因此开发商找到稳定可靠的融资资源或渠道非常重要。与此同时，如果一个机构能全面提供多元化的资金和资源，以及创新性的融资方案设计，“一揽子”解决地产融资项目的需求，则也能在市场上受到更多的青睐。

其他地产融资项目涉及的前期准备工作，读者可以同步参考西政资本2019年5月22日发布的文章《地产融资实务（三）——机构内部流程、项目尽调及前期工作梳理》一文。

五、项目整体打包融资核心操作原则

（一）确立开放的心态

整体打包融资的落实依赖于各个资金机构的配合和协同，因放款方面大部分是组财团的方式进行操作，因此地产投资/融资部门在实际操作过程中需要有更开放的心态，比如合作机构之间的收益让利等。且根据西政资本近期对接的开发商和融资项目而言，之前融资工具使用不多的开发商，也开始拓展融资工具和融资方式，即使会提高融资成本，因为在地产市场上，其实开发商之间的规模竞争，最终还是体现会融资能力和融资体量的竞争。

（二）创设和完善融资准入条件

整体融资思路的设计需要根据开发商本身“家底”而定，因此适时地创设“家底”条件很有必要，比如一些开发商开发体量不小，但基于其他原因一直没有申请二级资质或者一级资质等，类似情况都会影响融资的开展，因此创设或完善融资条件非常重要。

本文仅供参考，更多融资项目的合作欢迎联系西政财富和西政资本。

西政投资集团业务介绍

一、地产全产业链融资1.拿地前融（土地款融资）2.城市更新项目融资（含列入计划前的融资）3.项目开发及经营类融资（含流贷、经营性物业、ABS类产品贷款）4.保理或供应链融资
二、财富管理1.高净值客户服务：资产配置与税收筹划服务2.理财师服务：销售产品定制与代理收款服务3.机构服务：产品销售及金融外包服务三、财税和跨境业务1.地产收并购、金融产品设计及税收筹划服务2.资金出入境及跨境投融资服务


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